Im Gesetz ist conveyancing die Übertragung des gesetzlichen Titels des Eigentums von einer Person zu einem anderen oder das Bewilligen einer Belastung wie eine Hypothek oder ein Pfandrecht.

Der Begriff conveyancing kann auch im Zusammenhang der Bewegung von Massengütern oder anderen Produkten wie Wasser, Kanalisation, Elektrizität oder Benzin gebraucht werden.

Eine typische conveyancing Transaktion enthält zwei Hauptgrenzsteine: Der Austausch von Verträgen (wodurch gerechter Titel geht) und Vollziehung (wodurch gesetzlicher Titel geht). Conveyancing kommt in drei Stufen vor: vor dem Vertrag, vor der Vollziehung und nach der Vollziehung.

Ein Käufer von Immobilien muss sicherstellen, dass er oder sie einen guten und marktfähigen 'Titel' zum Land erhält; d. h. dass der Verkäufer der Eigentümer ist, das Recht hat, das Eigentum zu verkaufen, und es keinen Faktor gibt, der eine Hypothek oder Wiederverkauf behindern würde.

Ein System von conveyancing wird gewöhnlich entworfen, um sicherzustellen, dass der Käufer Titel zum Land zusammen mit allen Rechten sichert, die mit dem Land laufen, und von irgendwelchen Beschränkungen vor dem Kauf bekannt gegeben wird. In den meisten reifen Rechtsprechungen wird conveyancing durch ein System der Landregistrierung erleichtert, die entworfen wird, um Vertrauen auf öffentlichen Aufzeichnungen zu fördern und Käufer des Landes zu versichern, dass sie guten Titel nehmen.

Das Vereinigte Königreich

In England und Wales wird das gewöhnlich von einem Anwalt oder einem lizenzierten conveyancer getan. Entweder kann verwenden oder einen unqualifizierten conveyancer beaufsichtigen. Der conveyancing Innenmarkt ist Preis konkurrenzfähig, mit einer hohen Zahl von Unternehmen von Anwälten und conveyancing Gesellschaften, die einen ähnlichen Dienst anbieten. Es ist für jemanden möglich, ihren eigenen conveyancing auszuführen.

Laut englischer und walisischer Gesetzabmachungen binden nicht gesetzlich, bis Verträge ausgetauscht werden. Das gewährt sowohl den Vorteil der Freiheit vor dem Vertrag, sondern auch der Nachteil der verschwendeten Zeit als auch des Aufwandes schließlich das Geschäft wird nicht getan.

Die normale Praxis ist für den Käufer, um zu verhandeln, ein abgestimmter Preis mit dem Verkäufer organisieren dann einen Überblick und haben den Anwalt (oder conveyancer) führen ihre Suchen und Vorvertragsanfragen aus. Der Anwalt oder conveyancer des Verkäufers werden den vom Anwalt des Käufers zu genehmigenden Draftvertrag vorbereiten. Der Anwalt des Verkäufers wird auch sammeln und Eigentumsinformation vorbereiten, die den Anwälten des Käufers in Übereinstimmung mit dem Nationalen Protokoll der Gesetzgesellschaft für häuslichen conveyancing zur Verfügung zu stellen ist.

Es übernimmt durchschnittliche 10-12 Wochen, um eine conveyancing Transaktion zu vollenden, aber während einige Transaktionen schneller sind, nehmen viele länger. Die Zeitskala wird von einem Gastgeber von Faktoren - gesetzlich, persönlich, sozial und finanziell bestimmt. Während dieser Periode vor dem Austausch von Verträgen (Austausch, der der Punkt ist, an dem die Transaktion gesetzlich verbindlich wird), kann jede Partei aus der Transaktion jederzeit und aus irgendeinem Grund, ohne gesetzliche Verpflichtung gegen den anderen aussteigen. Das verursacht eine Gefahr von gazumping und seinem gegenteiligen, gazundering.

Conveyancing ist als eines der Schlüsselziele für Gesellschaften identifiziert worden, die achten, die Änderungen im Gesetz auszunutzen (ursprünglich hat geplant, im Oktober 2011 eingeführt zu werden, aber der wahrscheinlich seit mehreren Monaten verzögert wird), mit der Einführung des Gesetzes von Legal Services. Das ermöglicht Nichtrechtsanwälten, Anwaltskanzleien zu besitzen, und ist eine bedeutende Drohung gegen Anwälte, die sich heute auf das Einkommen von conveyancing verlassen. Der Grund, warum dieses Gebiet des Gesetzes ins Visier genommen worden ist, besteht darin, weil es hoch Prozess-gesteuert und deshalb als wahrgenommen wird, von Nichtrechtsanwälten leichter geführt werden. Neue Tendenzen zeigen an, dass statt neuer Unternehmen, die wirklich die Arbeit statt dessen ausführen werden, Tafel-Organisationen geschaffen werden, die die Instruktion nehmen und die Arbeit zu einer Tafel von Anwälten passieren und eine Gebühr vom Kunden für diesen Vertriebsdienst nehmen.

Diese neuen Tafeln verwenden "progressors", dessen sich Rolle mit Anwälten bloß in Verbindung setzen soll, die wirklich die Instruktion abwickeln, auf dem Fortschritt zu überprüfen. Das bringt das Thema der Kundenvertraulichkeit auf, und welche Auskunft solchen nichtverbundenen Dritten gegeben werden kann. Diese progressors haben den Namen von Gesetzlichen Nörglern (oder Laggers) erhalten.

Die Position in Schottland nach dem Schotte-Gesetz besteht darin, dass der Vertrag allgemein in einer viel früheren Bühne geschlossen wird, und das anfängliche Angebot, das einmal vom Verkäufer akzeptiert ist, gesetzlich bindet. Das läuft auf ein System von conveyancing hinaus, wo Käufer ihren Überblick vor dem Bilden eines Angebots durch ihren Anwalt dem Anwalt des Verkäufers tun ließen. Wenn sich dort Interesse um ein Eigentum bewirbt, werden Verkäufer normalerweise einen letzten Tag für die anfänglichen Angebote setzen. Der Vertrag wird normalerweise durch Briefe zwischen den Anwälten im Auftrag jedes des Verkäufers und Käufers, genannt Missive gebildet. Sobald alle Begriffe des Vertrags abgestimmt werden, wie man sagt, werden die Missive geschlossen, und es gibt dann einen verbindlichen Vertrag für den Verkauf des Eigentums. Normalerweise ist der Vertrag auf Sachen wie die Verkäufer bedingt, die vor der Vollziehung der Transaktion im Stande sind, zu beweisen, dass sie guten Titel zum Eigentum haben und klare Suchen von den Eigentumsregistern und der örtlichen Behörde auszustellen. Die Tatsache, dass es einen verbindlichen Vertrag in einer relativ frühen Bühne, im Vergleich zur normalen Praxis in England und Wales gibt, macht das Problem von gazumping eine Seltenheit. Der Nachteil für den Käufer ist, dass sie gewöhnlich die Kosten des Überblicks für erfolglose Angebote tragen müssen, obwohl Proben aus einem System gemacht worden sind, wo der Verkäufer für einen für alle Bieter verfügbaren Überblick Vorkehrungen trifft. Vom 1. Dezember 2008 werden Eigenschaften zum Verkauf mit der Information, jetzt gebrandmarkt als der 'Hausinformationsbericht' auf den Markt gebracht werden müssen. Das sollte bestehen aus: ein Einzelner Überblick, ein Energiebericht und eine Eigentumsfragebogen-Suche der örtlichen Behörde und Beweise des gesetzlichen Titels. Der Hausbericht wird auf Anfrage erhältlich Interessenten des Hauses gemacht. Das Datum der Endansiedlung ist in als das "Datum des Zugangs bekanntem Schottland".

Das Feudalengland

Der Conveyancing-Prozess, der auf den Feudal-anwendbar ist, fiefdoms erblich durch einen Erben war der von "re-enfeoffment", mit den Konsekutivverfahren verbunden seiend, Huldigung zu bezahlen, eine Feudalerleichterung bezahlend und seisin vorherrschend.

Australien

In Australien ist viel vom Land, das zuerst durch das Vereinigte Königreich kolonisiert wurde, noch Gewohnheitsrecht (auch bekannt als Altes System). Jedoch seit der Einführung des Titels von Torrens 1858 ist der grösste Teil des Landes jetzt unter dem neuen System der Beförderung.

Conveyancing in Australien wird gewöhnlich von einem Anwalt oder einem lizenzierten conveyancer vollendet. Es gibt auch verfügbare Bastelsätze, wenn der Käufer den Prozess selbst vollenden möchte, aber wegen der Kompliziertheit des unterschiedlichen Staates und der Ratsgesetze und der Prozesse wird das gewöhnlich nicht empfohlen.

Eine allgemeine Beförderung durch einen Anwalt oder lizenzierten conveyancer nimmt gewöhnlich 4-6 Wochen. Die meisten Unternehmen bieten Pauschalpreis-Dienstleistungen an, der gewöhnlich Kosten von Suchen, gesetzlichem Rat und anderen Geldauslagen einschließt.

In den meisten Staaten und Territorien schließt eine typische Beförderung ein, aber wird auf, der folgende nicht beschränkt:

• Titel sucht
• die Überprüfung für Belastungen und Beschränkungen des Eigentums
• das Sicherstellen irgendwelcher speziellen im Vertrag erwähnten Bedingungen wird entsprochen
• Überzeugen-Raten, Grundsteuer und Wasserverbrauch-Anklagen werden von der passenden Partei bezahlt
• für die Zahlung von Gebühren und Anklagen Vorkehrungen treffend
• Vorbereitung von gesetzlichen Dokumenten.

Suchen neigen dazu, den Hauptteil der Beförderung aufzunehmen. Wegen des drei Niveau-Systems der Regierung im Land (föderalistisch, Staats- und Orts-) muss es überzeugt werden, dass alle Rechte und Titel dem Verkäufer richtig zuerkannt werden. Der grösste Teil der Information wird vom staatlichen oder lokalen (Rat) Behörden wiederbekommen. Es ist wichtig zu bemerken, dass conveyancing in einer Prozession geht, ändern sich gesetzliche Dokumentation, Vertragsvoraussetzungen und Suchvoraussetzungen zwischen jedem Staat und Territorium.

Ein Standardsuchpaket konnte einschließen:

• Firmensuche
• Verseuchte Landsuche
• Ratseigentum sucht
• Die volle Ratsinspektion von Aufzeichnungen sucht
• Grundsteuer-Suche
• Hauptstraßen suchen
• Eingetragene Plan-Such- oder Bautitelplan-Suche der Einheiten/Gruppe
• Titelsuche & Kontrolle-Titel suchen

Voraussetzungen, Suchen und Kosten können sich vom Staat bis Staat, abhängig von der lokalen Eigentumsgesetzgebung und dem Schutz ändern.

Die Vereinigten Staaten

Der Conveyancing-Prozess in den Vereinigten Staaten ändert sich vom Staat bis Staat abhängig von lokalen gesetzlichen Voraussetzungen und historischer Praxis. In den meisten Situationen werden drei Rechtsanwälte am Prozess beteiligt: Ein jeder, um den Käufer, Verkäufer und Hypothekenhalter zu vertreten; oft werden alle drei um einen Tisch mit dem Käufer und dem Verkäufer und wörtlich "den Pass-Papieren" sitzen, um die Transaktion zu bewirken. (Einige Staaten verlangen nicht, dass alle Parteien gleichzeitig anwesend sind.), Um sich von Defekten im Titel zu schützen, werden Käufer oft Titelversicherung in dieser Zeit, entweder für sich oder für ihren Verleiher kaufen.

In den meisten Staaten wird ein Angebot eines Interessenten zu kaufen in der Form eines schriftlichen Vertrags gemacht und mit einer Ablagerung auf dem Kaufpreis gebunden. Das Angebot wird Bedingungen darlegen (wie Abschätzung, Titelabfertigung, Inspektion, Belegung, und finanzierend), unter dem der Käufer das Angebot zurückziehen kann, ohne die Ablagerung zu verwirken. Sobald die Bedingungen entsprochen (oder verzichtet worden sind), hat der Käufer "gerechten Titel" und Conveyancing-Erlös oder kann durch den Gerichtsbeschluss gezwungen werden. Es kann andere Last-Minute-Bedingungen zum Schließen, wie "Besen saubere" Propositionen, Vertreibungen und Reparaturen geben.

Typische Papiere an einem conveyancing schließen ein: Akt (E), bestätigte Schecks, Schuldschein, Hypothek, Zertifikat von Pfandrechten, verhältnismäßigen Vermögenssteuern, Titelversicherungsbinder und Feuerversicherungsbinder. Es kann auch Seitenabmachungen (z.B, Überbleibsel-Mieter, Lieferverträge, Zahlungshindernis für unannehmbare Reparaturen), das Recht des Verkäufers auf die erste Verweigerung für Wiederverkauf, Behauptung des Vertrauens, oder andere Entitätsbildung oder Verdichtung (Integration, beschränkte Partnerschaft-Kapitalanleger, usw.) geben. Wo "Zeit der Essenz ist," hat es Fälle gegeben, wo die komplette Ablagerung verwirkt wird (als liquidierte Schäden), wenn der conveyancing außer den Fristen der Eventualitäten des Käufers verzögert wird, selbst wenn der Kauf vollendet wird.

Wörter haben gepflegt, Beförderung anzuzeigen, oder Wörter der Beförderung schließen Bewilligung, Vermächtnis ein, geben und verkaufen.

Siehe auch

• Liste von Immobilien-Themen
• Immobilien-Abschätzung
• Überprüfung und Gültigkeitserklärung

Referenzen

Links

• (England) Rat für Lizenzierten Conveyancers, der Durchführungskörper für Lizenzierten Conveyancers.
• (England und Wales) E-Conveyancing, Regierungsinformation über das e-conveyancing Programm.
• (Australien) Gesetzinstitut für das Viktoria, die Regierungsinformation über den conveyancing.