:For eine Diskussion von gemeinnützigen, freiwilligen Nachbarschaft-Befürwortungsgruppen, sieh Nachbarschaft-Vereinigung.

Eine Hausbesitzer-Vereinigung ist eine Vereinigung, die von einem Immobilien-Entwickler zum Zweck des Marketings, Handhabens und Verkaufs von Häusern und Menge in einer Wohnunterteilung gebildet ist. Es gibt zu, dass der Entwickler Stimmrechte in der Regelung der Vereinigung privilegiert hat, während er dem Entwickler erlaubt hat, über finanzielle und gesetzliche Verantwortung der Organisation normalerweise zu herrschen, indem er Eigentumsrecht der Vereinigung den Hausbesitzern nach dem Ausverkaufen einer vorher bestimmten Zahl der Menge übertragen hat. Es erlaubt einem Zivilstadtbezirk, seine Steuerbasis zu vergrößern, aber ohne zu verlangen, dass es gleiche Dienstleistungen allen seinen Bürgern zur Verfügung stellt. Die Mitgliedschaft in der Hausbesitzer-Vereinigung durch einen Wohnkäufer ist normalerweise eine Bedingung des Kaufs; einem Käufer wird keine Auswahl gegeben, es zurückzuweisen. Einige Hausbesitzer-Vereinigungen stellen an und behalten Eigentumsverwaltungsgesellschaften. Der Verwaltungsrat ist für die Retention dieser Gesellschaften verantwortlich.

Die meisten Hausbesitzer-Vereinigungen werden vereinigt und sind unterworfen, um Statuten festzusetzen, die gemeinnützige Vereinigungen und Hausbesitzer-Vereinigungen regeln. Das Staatsversehen von Hausbesitzer-Vereinigungen ist minimal, und nimmt hauptsächlich die Form von Gesetzen an, die vom Staat bis Staat inkonsequent sind. Einige Staaten, wie Florida und Kalifornien, haben einen großen Körper des Hausbesitzer-Vereinigungsgesetzes und einige Staaten wie Massachusetts, haben eigentlich kein Hausbesitzer-Vereinigungsgesetz.

Die schnellste wachsende Form der Unterkunft in den Vereinigten Staaten ist heute Entwicklungen des gemeinsamen Interesses (KRIPO), eine Kategorie, die Entwicklungen der geplanten Einheit von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und kooperativen Wohnungen einschließt. Seit 1964 sind Hausbesitzer-Vereinigungen zunehmend in den USA üblich geworden. Die Gemeinschaftsvereinigungsinstituthandelsvereinigung hat eingeschätzt, dass HOAs 24.8 Millionen amerikanische Häuser und 62 Millionen Einwohner 2010 geregelt hat.

Geschichte

Hausbesitzer-Vereinigungen sind zuerst in den Vereinigten Staaten Mitte des 19. Jahrhunderts erschienen. Ihr Wachstum wurde jedoch bis zu den 1960er Jahren beschränkt, als mehrere Faktoren zu einer Periode des schnellen nationalen Wachstums, Umfassens, eines Stoßes zur in großem Umfang Wohnentwicklung durch die Bundesunterkunft-Autorität und das Städtische Landinstitut geführt haben; eine zunehmende kulturelle Vorliebe für die architektonische Gleichförmigkeit; ein Niedergang des sogleich verfügbaren Landes; steigende Aufbaukosten; und eine Modifizierung der Bundeshypothekenversicherung herrscht, um Konsumvereine und Eigentumswohnungen einzuschließen.

Frühe Verträge und Akt-Beschränkungen waren im Ursprung ausschließend, und in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurden viele rassisch motiviert. Zum Beispiel, ein Rassenvertrag in Seattle, hat Washingtoner Nachbarschaft festgesetzt, "Kein Teil des gesagten hiermit beförderten Eigentums soll jemals verwendet oder von jedem Hebräer oder von jeder Person des Äthiopiers, Malaien oder jeder asiatischen Rasse besetzt werden." 1948 hat das Oberste USA-Gericht über solche Verträge undurchsetzbar in Shelley v geherrscht. Kraemer. Jedoch haben private Verträge sie bewahrt, bis Das Schöne Unterkunft-Gesetz von 1968 sie verboten hat.

Die Explosion in der Zahl der KRIPO kann zurück zu einer Veröffentlichung vom Städtischen Landinstitut 1964, auch bekannt als TB 50 verfolgt werden. Diese technische Meldung wurde von der Nationalen Vereinigung von Hausbaumeistern und von bestimmten Bundesanstalten gefördert: der FHA, der USA-Gesundheitswesen-Dienst, das Büro des Zivilschutzes, der Veteranregierung und der Städtischen Erneuerungsregierung.

Die Bundesunterkunft-Regierung 1963 hat Bundeshaushypothekenversicherung exklusiv für Eigentumswohnungen oder für Häuser in Unterteilungen autorisiert, wo es eine sich qualifizierende Hausbesitzer-Vereinigung gab. Das Grundprinzip war, dass Entwickler um Dichte-Gesetze haben herumkommen wollen. Die Wirkung war jedoch, Investition von der Mehrfamilienunterkunft und dem Hausaufbau oder der Renovierung in den Innenstädten abzulenken, einen Mittelstandsexodus zu den Vorstädten und in die Unterkunft des gemeinsamen Interesses beschleunigend. Das Bundesautobahn-Programm hat weiter den Prozess erleichtert. In den 1970er Jahren, eine wachsende Knappheit des Landes für die Vorstadtentwicklung hinausgelaufen, Landkosten eskalierend, Entwickler auffordernd, die Dichte von Häusern auf dem Land zu vergrößern. Um das zu tun, während sie noch einen Vorstadtblick behalten, haben sie Häuser um grüne offene von Vereinigungen aufrechterhaltene Gebiete gebündelt. Diese Vereinigungen haben Dienstleistungen zur Verfügung gestellt, die früher von durch Vermögenssteuern geförderten Selbstverwaltungsagenturen zur Verfügung gestellt worden waren; noch waren die Einwohner noch erforderlich, jene Steuern zu bezahlen. Entsprechend haben Kommunalverwaltungen begonnen, Unterteilungsentwicklung als ein Mittel zu fördern, ihren Kassenzufluss zu verbessern.

Ein anderer primärer Fahrer in der Proliferation von einzelnen Familienhausbesitzer-Vereinigungen war Vereinigter Staaten Sauberes Wassergesetz von 1977, der verlangt hat, dass alle neuen Immobilien-Entwicklungen Sturmwasser gehindert haben, so dass der Fluss zu angrenzenden Eigenschaften nicht größer war als der Vorentwicklungsentscheidungslauf. Dieses Gesetz hat verlangt, dass fast alle Wohnentwicklungen Haft oder Retentionsgebiete gebaut haben, um zu meinen, dass Übermaß Wasser stürmt, bis es am Vorentwicklungsfluss-Niveau veröffentlicht werden konnte. Da diese Haft-Gebiete vielfachen Wohnsitzen dienen, werden sie fast immer als "allgemeine" Gebiete benannt, der ein Grund wird, eine Hausbesitzer-Vereinigung zu schaffen. Obwohl diese Gebiete auf einem Los eines individuellen Hausbesitzers gelegt werden können, das Bedürfnis nach einer Vereinigung beseitigend, verlangen fast alle amerikanischen Stadtbezirke jetzt, dass diese Gebiete ein Teil eines allgemeinen Speicherbereichs sind, um sicherzustellen, dass eine Entität, aber nicht eine Person oder der Stadtbezirk selbst, Wartungsverantwortung hat. Immobilien-Entwickler haben deshalb Hausbesitzer-Vereinigungen eingesetzt, um diese föderalistisch beauftragten allgemeinen Speicherbereiche aufrechtzuerhalten. Mit der Hausbesitzer-Vereinigung bereits im Platz haben die Entwickler ihr Spielraum ausgebreitet, um andere Voraussetzungen und Annehmlichkeiten zur Verfügung zu stellen, die sie glauben, wird ihnen helfen, Häuser zu verkaufen.

Industrie

Community Associations Institute (CAI) ist eine Handelsorganisation von Personen und Geschäften, die Bedarf oder Dienstleistungen zu Hausbesitzer-Vereinigungen, wie Rechtsanwälte und Eigentumsbetriebsleiter verkaufen. Der CAI vertritt Hausbesitzer-Vereinigungen nicht. Es nimmt auf die gesetzgebenden Körperschaften von Staaten Einfluss, die bedeutende Verhältnisse von Hausbesitzern haben, die in HOAs leben, um für seine Mitglieder vorteilhafte Gesetzgebung zu fördern, während gegenüberliegende Gesetze, die seinen Mitgliedern verletzen würden.

Autorität

Eine Hausbesitzer-Vereinigung wird vom Entwickler vor dem anfänglichen Verkauf von Häusern, und den Verträgen, Bedingungen vereinigt, und Beschränkungen (CC&Rs) werden registriert, wenn das Eigentum unterteilt wird. Es gibt keine gegenseitige Abmachung zwischen Käufer und Verkäufer bezüglich CC&Rs, sie werden gesetzlich definiert, um mit dem Land "zu laufen". Wenn ein Eigentümer das belastete Land / nach Hause verkauft, hört er auf, ein Mitglied der Vereinigung zu sein, und der neue Eigentümer wird gezwungen, ein Mitglied zu werden. Alle Mitglieder müssen Bewertungen dem bezahlen und bei den Beschränkungen der Vereinigung bleiben.

Mächte

Vereinigungen stellen Dienstleistungen zur Verfügung, regeln Tätigkeiten, erheben Bewertungen, und, wie delegiert, durch die gesetzgebende Zustandkörperschaft, können Geldstrafen auferlegen. Verschieden von einer Selbstverwaltungsregierung sind sie den grundgesetzlichen Einschränkungen nicht unterworfen, bei denen öffentliche Regierung bleiben muss. Einige der Aufgaben, die HOAs ausführen, wären sonst erforderlich, von Kommunalverwaltungen durchgeführt zu werden. Eine Vereinigung von Hausbesitzern kann seine Handlungen durch die Drohung und das Erheben von Geldstrafen und private gerichtliche Vorgehen laut des Zivilrechts geltend machen.

Vereinigungsausschüsse können korporative Offiziere ernennen - oder Offiziere können direkt durch die Mitgliedschaft (abhängig von Rechtsprechung) gewählt werden. Die Offiziere und der Ausschuss können Komitees, wie ein "architektonisches Kontrollkomitee", ein Lache-Komitee, ein Nachbarschaft-Bewachungskomitee und andere schaffen.

Vereinigungsvorstands-werden am Anfang Entwickler-ernannter Mitglieder dann einer Mischung von Ernannten und von an der Jahresversammlung gewählten Hausbesitzern zusammengesetzt, um die allgemeinen Speicherbereiche aufrechtzuerhalten und die Regierungsdokumente geltend zu machen. Die Mischungsänderungen allein Hausbesitzern als der Prozentsatz des Eigentumsrechts des Landes/Hauses bewegen sich weg vom Entwickler.

Bewertungen

Hausbesitzer-Vereinigungen können Hausbesitzer dazu zwingen, einen Anteil von allgemeinen Ausgaben, gewöhnlich pro Einheit oder gestützt auf der Quadratgesamtlänge zu bezahlen. Diese Ausgaben entstehen allgemein aus dem allgemeinen Eigentum, das sich drastisch abhängig vom Typ der Vereinigung ändert. Einige Vereinigungen, sind nicht ganz wörtlich, Städte, die mit privaten Straßen, Straßenlichtern, Dienstleistungen abgeschlossen sind, Dienstprogramme, Annehmlichkeiten, haben allgemein Gebäude, Lachen und sogar Schulen besessen. Viele Eigentumswohnungsvereinigungen denken die Dächer und Äußeren der Strukturen als die Verantwortung der Vereinigung. Andere Vereinigungen haben kein allgemeines Eigentum, aber können für angenommene Dienstleistungen oder andere Sachen stürmen. Bewertungen, die Hausbesitzer-Vereinigungen im USA-Betrag zu Milliarden von Dollars ein Jahr bezahlt sind, aber werden als Vermögenssteuern nicht klassifiziert.

Wenn

man bestimmt, wie die monatliche/jährliche Bewertung sein sollte, ist es wichtig zu denken, welches Kapital erforderlich ist. Es sollte immer ein Minimum von zwei Kapital geben: ein Betriebsfonds und eine Rücklage. Der Betriebsfonds wird verwendet, um für die Betriebskosten der Vereinigung zu zahlen. Eine Rücklage wird verwendet, um für die seltene und teure Anlagenwartung des allgemeinen Speicherbereichs, Reparatur und Ersatzkosten zu zahlen. Die Rücklage ist bedeutend, wenn sie die Chancen einer speziellen Bewertung (erwähnt in den Gefahren unten) reduziert. Das Erreichen einer Reservestudie wird empfohlen zu helfen, die Reservebeitragsrate zu bestimmen und zu setzen, die in die regelmäßige Monatsbewertung eingeschlossen wird.

Vorteile

Ein HOA versorgt Leute mit geteilten Nachbarschaft-Werten, eine Gelegenheit, Regulierungen geltend zu machen, die mit dem Überwölben gesetzlicher Einschränkungen im Einklang stehend sind, einen Gemeinschaftsvertreter solcher Werte zu erreichen. Dabei schränkt ein HOA von Natur aus die Rechte ein, die für seine auf Selbstverwaltungscodes gestützten Mitglieder sonst bestehen würden. Zum Beispiel ist ein Grad der Anpassung häufig im Außenäußeren von einzelnen Familienhäusern erforderlich, und es gibt häufig Fristen und/oder Beschränkungen zu Tätigkeiten, die Geräusch erzeugen.

Diese Statuten können in verschiedenen Graden durch Rechtsordnungen des Einzelstaates mit einigen überwiegenden gesetzlichen oder gerichtlichen Bundesgrenzen beschränkt werden. Vorstandsmitglieder oder Offiziere werden von den Hausbesitzern mit der Fähigkeit in einigen Staaten für die Mitgliedschaft gewählt, um Vorstandsmitglieder mit einer Schwierigkeit sogar in der Frist zu entfernen.

Hausbesitzer-Vereinigungen haben allgemein Sitzungen für den kompletten Ausschuss und die Mitgliedschaft. Diese Sitzungen sind allgemein monatlich oder manchmal vierteljährlich und konzentrieren sich darauf, das Hausbesitzer-Vereinigungsgeschäft zu behandeln. In einigen Staaten müssen die Minuten der Sitzung nach dem Gesetz bereitgestellt werden, um 24 Stunden pro Tag online anzusehen, der HOA verlangend, eine Website zu starten oder zu kaufen.

Vereinigungen vieler Hausbesitzer schließen Management Erholungsannehmlichkeiten einer Entwicklung ein, die für den exklusiven Gebrauch seiner Mitglieder aufrechterhalten sind. Das kann einen individuellen Hausbesitzer-Zugang zu einer aufrechterhaltenen Lache, Klubhaus, Turnhalle, Tennisplatz oder Wandern-Spur erlauben, die sie nicht im Stande sein können sich sonst zu leisten, selbstständig aufrechtzuerhalten.

Jedes Mitglied einer Vereinigung von Hausbesitzern bezahlt Bewertungen, die verwendet werden, um die Ausgaben der Entwicklung zu bedecken. Einige Beispiele gestalten für die allgemeinen Speicherbereiche, die Wartung und den Unterhalt der Annehmlichkeiten der Unterteilung, Versicherung für allgemein gehörige Strukturen und Gebiete gärtnerisch, Kosten für Rundschreiben und andere Ähnlichkeit, Beschäftigung einer Verwaltungsgesellschaft oder des Vor-Ort-Betriebsleiters, des Sicherheitspersonals und der Tor-Wartung und jedes anderen Artikels schickend, der in den Regierungsdokumenten skizziert ist oder zu durch den Verwaltungsrat abgestimmt ist.

Einige Einwohner schätzen ihre gesamte Erfahrung ab, die in einer Entwicklung des gemeinsamen Interesses als gut lebt. Ein Überblick über 709 Menschen durch Zogby International, die durch das Fundament für die Gemeinschaftsvereinigungsforschung, eine von der Gemeinschaftsvereinigungsinstituthandelsvereinigung geschaffene Organisation gesponsert ist, hat gezeigt, dass für jeden Hausbesitzer, der die gesamte Erfahrung des Lebens in einer Hausbesitzer-Vereinigung so negativ, sieben abgeschätzt hat, es gesehen hat wie positiv.

Aber ein anderer Überblick, der von einem Hausverbesserungshandelsorganisationsverkäufer mehr als 3,000 Menschen geführt ist, hat gefunden, dass zwei Drittel gefunden haben, dass ihre HOAs "ärgerlich" oder schlechter waren. 25 % von denjenigen, die geantwortet haben, hatten in einem HOA nie gelebt, 19 % waren in einem "Krieg" mit ihrem HOA gewesen, und die restlichen 56 % hatten einen Konflikt nie gehabt oder aufgelöst, dass es schnell / es als kein großes Geschäft betrachtet hat. 54 % der Befragten haben gesagt, dass sie mit einem schlampigen Nachbar lieber leben als sich mit einem HOA befassen möchten. 24 % haben positiv über einen HOA geantwortet, und 45 % haben positiv geantwortet oder haben gefunden, dass der HOA ein geringer Ärger war.

Verfechter behaupten häufig, dass Leute beschließen, in HOAs zu leben, aber ein Zeichen, dass "Wahl" irreführend ist. HOAs sind von Stadtbezirken seit Jahrzehnten irgendein direkt oder indirekt beauftragt worden. Das wird häufig durch das Bedingen plat oder andere Billigung auf der Entwicklung von Annehmlichkeiten wie Straßen, offene Gebiete, Grüngürtel, Retentionswaschschüsseln, usw. und eine Verpflichtung vollbracht, sie aufrechtzuerhalten. In Städten, wo solche Regulierungen bestehen, haben Leute, die ein Haus häufig kaufen möchten, keine Wahl als in einem HOA zu leben. Ob non-HOA Nachbarschaft, die in den letzten mehreren Jahrzehnten gebaut wurde, besteht, hängt von der Position ab. Die Wahl für die meisten Käufer, die ein neueres Haus suchen, ist nur, welchem HOA sie sich anschließen werden.

Die Auferlegung eines HOA vollbringt mehrere Vorteile für den Stadtbezirk. Erstens können diese Annehmlichkeiten Vermögenssteuern belastet werden, die nicht der Fall sein würden, wenn die Annehmlichkeiten vom Stadtbezirk im Besitz wären. So sind die beauftragten privaten Annehmlichkeiten Kassengeneratoren für die Stadtbezirke. Zweitens tragen die Stadtbezirke keine Verpflichtung, die Annehmlichkeiten aufrechtzuerhalten vorausgesetzt, dass sie vom HOA im Besitz sind. Andererseits sind HOA Gemeinschaften von Steuern auf bestimmte vom Stadtbezirk zur Verfügung gestellte Dienstleistungen freigestellt, wenn der HOA ihnen stattdessen zur Verfügung stellt.

In Der Freiwilligen Stadt, die vom für politische Willens- und Handlungsfreiheit stehenden Unabhängigen Institut veröffentlicht ist, streiten Donald J. Boudreaux und Randall G. Holcombe nicht in universaler Bevorzugung von Hausbesitzer-Vereinigungen, meinend, dass sie im Vorteil gegenüber traditionellen Regierungen nicht notwendigerweise sind. Diese schließen die Tatsache ein, dass der Schöpfer der Vereinigung, z.B ein Entwickler, einen Ansporn hat, eine Regierung strukturiert auf solche Art und Weise aufzustellen, um Gewinne und so Erhöhung des Abgabepreises des Eigentums zu maximieren. Wenn eine bestimmte Entscheidung den Abgabepreis von bestimmten Paketen vergrößern und den Abgabepreis von anderen vermindern würde, wird der Entwickler die Auswahl mit dem höchsten Nettoeinkommen zu sich wählen. Das wird manchmal auf suboptimale Ergebnisse für die Hausbesitzer hinauslaufen. Jim Fedako hat behauptet, dass Hausbesitzer-Vereinigungen besser sind als andere Formen der Regierung, weil ihre Mächte durch den Vertrag beschränkt werden.

Kritiken

Lästige Regulierungen

Hausbesitzer-Vereinigungen sind dafür kritisiert worden, übermäßig einschränkende Regeln und Regulierungen anzuhaben, wie Hausbesitzern erlaubt wird, sich zu betragen und ihr Eigentum zu verwenden. Einige unterstützen diese Hausbesitzer-Vereinigung Führer haben finanziellen Anreiz beschränkt zu vermeiden, starrem oder willkürlichem Verhalten nachzuhängen; wenn Leute nicht beginnen, in hellen Scharen abzureisen, wird es wenig Wirkung auf den Wert eines Hauses eines Vorstandsmitgliedes haben.

Wie man

gewöhnlich versteht, was durch den willkürlichen gemeint wird, bedeutet inkonsequente Behandlung von Hausbesitzern, die dasselbe Problem haben.

Undemokratisch

Einige Gelehrte und der AARP klagen an, dass in einer Vielfalt von Wegen HOAs die Rechte auf ihre Einwohner unterdrücken. Wegen ihrer Natur als eine nichtstaatliche Entität werden HOA Verwaltungsräte durch grundgesetzliche Beschränkungen von Regierungen nicht gebunden, obwohl sie im Wesentlichen tatsächlich Niveau der Regierung sind.

Auf ihre eigenen Kosten kann ein Hausbesitzer-Mitglied einen Verwaltungsrat auf die wahrgenommene Pflichtverletzung verklagen. Vereinigungsversicherung stellt nicht nur für einen gesetzlichen Aufwand eines Vorstandsmitgliedes, aber jedes gegen sie erreichte Urteil zur Verfügung. Hausbesitzer müssen aus der Tasche für jeden Fall zahlen, den sie bringen, um zu huldigen und zu riskieren, für jedes Urteil und/oder die gesetzlichen Gebühren der Vereinigung sowie ihr eigenes persönlich verantwortlich zu sein.

Vereinigung und Hausbesitzer-Vereinigungsgesetze stellen eine beschränkte Rolle für HOA Hausbesitzer zur Verfügung. Wenn entweder gesetzliches Gesetz oder die Regierungsdokumente der Vereinigung kein besonderes Problem oder Handlung zur Ansicht und Billigung durch die Mitglieder vorbestellen, bestimmen Vereinigungsgesetze, dass die Tätigkeiten und Angelegenheiten einer Vereinigung geführt werden sollen und alle korporativen Mächte durch oder unter der Richtung des Verwaltungsrats ausgeübt werden sollen. Viele Vorstands-werden außerhalb der gemeinnützigen Vereinigungsgesetze ihres Staates bedient. Kenntnisse von korporativen Gesetzen und Zustandstatuten sind für einen richtig geführten HOA notwendig.

Einmal bekannt gegeben von einem Hausbesitzer, Rechtsanwalt oder anderem Staatsangestelltem, dass eine HOA Organisation die Statuten des Staates nicht entspricht, haben die Ausschüsse die Verantwortung, ihre Regierungsgewalt zu korrigieren. Misserfolg, so in bestimmten Staaten wie Texas zu tun, kann auf die Erhebung von Vergehen-Anklagen gegen den Ausschuss hinauslaufen und den Vorstands-(und HOA) zu potenziellen Rechtssachen öffnen, um Rechtsordnungen des Einzelstaates der Regierungsgewalt geltend zu machen. In einigen Beispielen kann ein bekannter Misserfolg, die Regierungsgewalt des Ausschusses zu berichtigen, um die Statuten des Staates zu entsprechen, die Mitglieder des Ausschusses zur persönlichen Verbindlichkeit öffnen, weil die meisten Versicherungspolicen, die die Vorstandsmitglieder gegen das gerichtliche Vorgehen entschädigen, eigenwilliges Amtsvergehen nicht bedecken.

Hausbesitzer-Vereinigungen gründen eine neue Gemeinschaft als eine Selbstverwaltungsvereinigung. Die Abstimmung in einer Hausbesitzer-Vereinigung basiert auf dem Eigentumseigentumsrecht, Nur Eigentumseigentümer sind berechtigt zu stimmen. Pächter werden davon verboten, die Einheit direkt zu wählen, obwohl sie sich direkt mit ihren Hauswirten laut ihres Leasingvertrags befassen können, da das die Partei ist, die Verantwortung zu ihnen hat.

Zusätzlich ist Abstimmung der Darstellung dem Verhältnis des Eigentumsrechts gleich, nicht zur Anzahl der Leute. Die Mehrheit von Eigentumseigentümern kann Abwesender-Hauswirte sein, deren Werte oder Anreize nach den Mietern nicht ausgerichtet werden dürfen. Hausbesitzer haben politische Rede-Beschränkungen in Vereinigungen herausgefordert, dass föderalistisch oder grundgesetzliche Garantien als Rechte festsetzen, behauptend, dass bestimmte private Vereinigungen De-Facto-Selbstverwaltungsregierungen sind und deshalb denselben gesetzlichen Beschränkungen unterworfen sein sollten.

Der großen Sorge ist die Tatsache, dass mehrere Gerichtsentscheidungen gemeint haben, dass private Schauspieler die Übung von Personen ihrer Rechte auf dem Privateigentum einschränken können. Eine neue Entscheidung in New Jersey hat gemeint, dass private Wohngemeinschaften das Recht hatten, angemessene Beschränkungen auf die politische Rede zu legen, und dass dabei sie als Selbstverwaltungsregierungen nicht handelten. Mit wenigen Ausnahmen haben Gerichte gemeint, dass private 'Schauspieler' grundgesetzlichen Beschränkungen nicht unterworfen sind - d. h. enforcers privater Verträge sind denselben grundgesetzlichen Beschränkungen wie Polizisten oder Gerichte nicht unterworfen.

2002, das 11. Berufungsgericht von Bitten, in in Loren v. Sasser, geneigt, um Shelley außer dem Rassenurteilsvermögen zu erweitern, und hat eine Herausforderung an ein Verbot einer Vereinigung von "zum Verkauf" Zeichen zurückgewiesen. In Loren hat das Gericht entschieden, dass außerhalb des Rassenvertrag-Zusammenhangs es gerichtliche Erzwingung eines privaten Vertrags als Zustandhandlung, aber als private Handlung nicht ansehen würde, und entsprechend jede Erste Zusatzartikel-Erleichterung zurückweisen würde.

Im Zwillingsflussfall, einer Gruppe von Hausbesitzern insgesamt genannt Das Komitee für einen Besseren Zwilling haben Flüsse die Vereinigung, für ein obligatorisches Erlauben der einstweiligen Verfügung Hausbesitzer verklagt, politische Zeichen anzuschlagen und die politischen Beschilderungsbeschränkungen durch die Vereinigung als verfassungswidrig niederzuschlagen. Das Berufungsgericht hat die Beschränkungen politischer Zeichen verfassungswidrig und leer gehalten, aber das Berufungsgericht wurde umgekehrt, als das Oberste Gericht von New Jersey die Berufungsinstanz-Entscheidung 2007 gestürzt hat und die Entscheidung des Amtsgerichtes wieder eingesetzt hat.

Das Gericht hat beschlossen, dass sogar im Licht von New Jerseys weiter Auslegung seiner grundgesetzlichen Redefreiheitsbestimmungen, der "Natur, Zwecke, und der primäre Gebrauch des Zwillingsflusseigentums zu privaten Zwecken ist und keine Entdeckung bevorzugt, dass die Regeln und Regulierungen der Vereinigung die Grundrechte von Anklägern verletzt haben." Außerdem hat das Gericht gefunden, dass "die expressional Tätigkeiten von Anklägern" durch die Regeln und Regulierungen der Vereinigung ziemlich vernünftig eingeschränkt werden. Schließlich hat das Gericht gemeint, dass "die geringen Beschränkungen der expressional Tätigkeiten von Anklägern ziemlich angemessen oder bedrückend sind, und die Vereinigung als ein Stadtbezirk nicht handelt."

In einem HOAs kann der Entwickler vielfache Stimmen für jedes Los haben, das er behält, aber die Hausbesitzer werden auf nur eine Stimme pro besessenes Los beschränkt. Das ist gerechtfertigt worden mit der Begründung, dass es Einwohnern erlaubt, Entscheidungskosten zu vermeiden, bis auf Hauptfragen über den Entwicklungsprozess bereits geantwortet worden ist, und dass als der restliche Kläger der Entwickler den Ansporn hat, den Wert des Eigentums zu maximieren.

Vorstandsamtsvergehen

Die Abteilung von New Jersey von Gemeinschaftsangelegenheiten hat diese Beobachtungen des Vereinigungsvorstandsverhaltens gemeldet:

Bestimmte Staaten bedrängen wegen mehr Kontrollen und Gleichgewichte in den Vereinigungen von Hausbesitzern. North Carolina, an dem Geplantes Gemeinschaftsgesetz zum Beispiel verlangt, dass ein erwarteter Prozess, der hört, vor jedem Hausbesitzer gehalten wird, kann für eine Vertrag-Übertretung bestraft werden. Es beschränkt auch den Betrag der Geldstrafe und setzt andere Beschränkungen.

Kalifornien hat die Vorrechte von Ausschüssen durch das Verlangen des Hörens streng beschränkt, bevor Geldstrafen erhoben werden können und dann das Begrenzen der Größe solcher Geldstrafen, selbst wenn die Eigentümer-Mitglieder nicht erscheinen. In Kalifornien ist jede vom Ausschuss vorgenommene Regel-Änderung einer Majoritätsbestätigung durch die Mitgliedschaft unterworfen, wenn nur 5 % der Mitgliedschaft eine Stimme fordern.

Dieser Teil des Zivilgesetzes stellt auch sicher, dass jede abweichende Person, die eine Direktor-Position sucht, zur Mitgliedschaft völlig vertreten werden muss, und dass alle Sitzungen geöffnet werden und Tagesordnungssachen im Voraus veröffentlicht. In einem Staat wie Massachusetts gibt es keine Gesetze, um einseitige Änderungen zu den Dokumenten vom Vereinigungsausschuss zu verbieten.

Doppelte Besteuerung

Die meisten Hausbesitzer sind der Eigentumsbesteuerung unterworfen, ob gesagtes Eigentum in einer geplanten von einer Vereinigung von Hausbesitzern geregelten Einheitsentwicklung gelegen wird. Solche Steuern werden von lokalen Stadtbezirken verwendet, um Straßen, Straßenbeleuchtung, Parks usw. aufrechtzuerhalten. Zusätzlich zu Selbstverwaltungsvermögenssteuern sind Personen, die innerhalb von geplanten Einheitsentwicklungen gelegenes Privateigentum besitzen, Vereinigungsbewertungen unterworfen, die durch die Entwicklung verwendet werden, um die privaten Straßen, Straßenbeleuchtung aufrechtzuerhalten, Sicherheit, und innerhalb der geplanten Einheitsentwicklung gelegenen amenitites gärtnerisch zu gestalten. Ein non-HOA Eigentumseigentümer bezahlt Steuern, um durch die Stadt durchgeführte Straßenreparaturen finanziell zu unterstützen; die HOA Eigentumseigentümer bezahlen diese dieselben Steuern, aber ohne denselben Vorteil, da die Kommunalverwaltung die Straßen zu ihren Häusern nicht aufrechterhalten wird. So muss das HOA Eigentum ein zweites Mal zahlen, um die Straße privat aufrechtzuerhalten.

Die Proliferation von geplanten Einheitsentwicklungen ist auf Kosten Ersparnisse zu Kommunalverwaltungen auf zwei Weisen hinausgelaufen. Ein, indem es Entwickler verlangt wird, 'öffentliche Verbesserungen' wie Parks zu bauen, die Unterhaltungskosten der Verbesserungen den Eigentümern des gemeinsamen Interesses passierend; und zwei, durch Entwicklungen der geplanten Einheit, die für die Kosten verantwortlich sind, Infrastrukturen aufrechtzuerhalten, die normalerweise vom Stadtbezirk aufrechterhalten würden.

Finanzgefahr für Hausbesitzer

In einigen amerikanischen Staaten (wie Texas) kann eine Hausbesitzer-Vereinigung ein Haus eines Mitgliedes ohne jedes gerichtliche Verfahren ausschließen, um spezielle Bewertungen, Gebühren und Geldstrafen zu sammeln, oder sonst ein durchsetzbares Pfandrecht am Eigentum zu legen, das, nach dem Verkauf des Eigentums, dem HOA erlaubt, sonst unbezahlte Bewertungen zu sammeln. Eine vorgeschlagene grundgesetzliche Änderung in Texas würde die Macht von HOA'S in solchen Sachen beschränken. Ein typischer Fall bezieht einen Soldaten ein, der 2008 sein völlig bezahlt - für das Haus von 300,000 $ in Frisco informiert wurde, war Texas darauf ausgeschlossen worden und hat für 3,500 $ durch seinen HOA über unbezahlten dues von 800 $ verkauft, während er im Irak diente. 2010 wurde der Fall gesetzt, und der Soldat hat Eigentumsrecht des Hauses wiedergewonnen. Bundesgesetz-Schutz-Militär-Personal kann seine Verteidigung gewesen sein; jedoch hält eine Knebel-Ordnung Details davon ab, bekannt zu sein.

Andere Staaten, wie Florida, verlangen ein gerichtliches Hören. Die Verfallserklärung ohne ein gerichtliches Hören kann vorkommen, wenn eine Macht der Verkaufsklausel in einer Hypothek oder Treuhandvertrag besteht.

Ein Bericht, der von einem Professor an der Washingtoner Universität selbstveröffentlicht ist, diskutiert den Anspruch, dass HOAs Eigentumswerte, das Angeben schützen, das auf einem Überblick über die Grafschaft von Harris, Texas gestützt ist (der ein ungewöhnliches gesetzliches Regime bezüglich Verfallserklärungen hatte): "Obwohl HOA Verfallserklärungen durch Anstrengungen scheinbar motiviert werden, Eigentumswerte zu verbessern, scheinen weder Verfallserklärungstätigkeit noch HOAs verbunden mit dem obengenannten durchschnittlichen Hauspreiswachstum."

Hausbesitzer-Vereinigungsausschüsse können auch spezielle Bewertungen von seinen Mitgliedern zusätzlich zu Satz-Gebühren manchmal ohne die direkte Stimme der Hausbesitzer auf der Sache sammeln, obwohl die meisten Staaten Beschränkungen einer Fähigkeit einer Vereinigung legen, so zu tun. Spezielle Bewertungen verlangen häufig eine Hausbesitzer-Stimme, wenn der Betrag eine vorgeschriebene in den Statuten der Vereinigung gegründete Grenze überschreitet. In Kalifornien, zum Beispiel, kann eine spezielle Bewertung von einem Ausschuss ohne eine Mitgliedschaft-Stimme nur auferlegt werden, wenn die GESAMT-Bewertung 5 Prozent oder weniger vom jährlichen Budget der Vereinigung ist. Deshalb im Fall von einer 25 Einheitsvereinigung mit einem jährlichen Betriebsbudget von 100,000 $ konnte der Ausschuss nur eine Bewertung von 5,000 $ der kompletten Bevölkerung (5,000 $ auferlegen, die durch 25 Einheiten gleiche 200 $ pro Einheit geteilt sind). Eine größere Bewertung würde eine Majoritätsstimme der Mitglieder verlangen. In einigen Ausnahmefällen, besonders hinsichtlich des Gesundheitswesens oder der Sicherheit, kann der Betrag von speziellen Bewertungen am Taktgefühl des Ausschusses sein. Wenn zum Beispiel es eine gebrochene Abwasserleitungslinie gibt, konnte der Ausschuss eine wesentliche Bewertung sofort wählen, dass das Sache-Einfluss-Gesundheitswesen und die Sicherheit behauptend. In der Praxis, jedoch, bevorzugen die meisten Ausschüsse, dass Eigentümer eine Chance haben, Meinungen und Stimme auf Bewertungen zu äußern.

Zunehmend behandeln Hausbesitzer-Vereinigungen große Beträge des Geldes. Die Veruntreuung von Vereinigungen ist gelegentlich, infolge unehrlicher Vorstandsmitglieder oder Gemeinschaftsbetriebsleiter, mit Verlusten bis zu Millionen von Dollars vorgekommen. Wieder verlangt Kaliforniens Gesetz von Davis-Stirling, das entworfen wurde, um Eigentümer zu schützen, dass Ausschüsse passende Haftpflichtversicherung tragen, um die Vereinigung von jeder Kriminalität zu entschädigen. Die großen Budgets und das Gutachten, das erforderlich ist, solche Gruppen zu führen, sind ein Teil der Argumente hinter dem Beauftragen des Betriebsleiter-Zertifikats (durch das Gemeinschaftsvereinigungsinstitut, setzen Sie Immobilien-Vorstands- oder andere Agenturen fest). In vielen Fällen kann HOAs den Wert einer Gemeinschaft wegen des Glaubens herunterbringen, dass die Einwohner in dieser Gemeinschaft eingeschränkt werden müssen, um sein Image und wegen des Mangels an Rechtsordnungen des Einzelstaates und Bundesgesetzen aufrechtzuerhalten, die Hausbesitzer schützen.

Der AARP hat kürzlich Sorge geäußert, dass Hausbesitzer-Vereinigungen eine Gefahr zur Finanzsozialfürsorge ihrer Mitglieder aufstellen. Sie haben vorgeschlagen, dass Hausbesitzer "Verfassung" durch alle 50 Staaten angenommen werden, um Älteste vor Schelm-Hausbesitzer-Vereinigungen zu schützen.

Grenzen zu Mächten

Vor dem Fernmeldegesetz von 1996 konnte HOAs einschränken oder Satellitenschüsseln verbieten. Viele Gemeinschaften haben noch diese Regeln in ihrem CC&Rs, aber nach dem Oktober 1996 sind sie nicht mehr durchsetzbar. Mit einigen Ausnahmen kann jeder Hausbesitzer eine Satellitenschüssel einer Größe von einem Meter installieren, oder kleiner im Durchmesser (werden größere Teller in Alaska geschützt). Während HOAs das so unauffällig wie möglich zu legende Teller fördern kann, muss dem Teller erlaubt werden, gelegt zu werden, wo es ein verwendbares Signal erhalten kann. Zusätzlich haben viele HOAs einschränkende Verträge, die einem Hausbesitzer verbieten, einen OTA (Überluft) Dach-Antenne zu installieren. Diese Beschränkungen sind auch nicht mehr durchsetzbar, außer in einigen Beispielen. Zum Beispiel: Die Antenne kann an jeder Position installiert werden, wenn es das allgemeine Eigentum nicht beeindruckt. Außerdem muss die Antenne von einem Design sein, um lokal, nicht Langstreckensignale zu erhalten, und muss sich etwas höher nicht ausstrecken als um zwölf Fuß über der obersten Dach-Linie des Hauses, wenn eine Ausnahme durch das HOA erwartete dem Abschwächen der Landeinmischung nicht gewährt wird.

In Florida hindert Rechtsordnung des Einzelstaates Verträge und Akt-Beschränkungen zu verbieten "," ein Typ von xeriscaping Mit Florida freundlich Gärtnerisch zu gestalten. Trotz des Gesetzes hat mindestens ein Hausbesitzer Belästigung und Drohung von Geldstrafen von einer Gruppe von Hausbesitzern gegenübergestanden, um ungenügendes Gras zu haben, nachdem er seinen Hof gärtnerisch gestaltet hat, um Wassergebrauch zu reduzieren. Ähnliche Gesetzgebung wurde eingeführt und ist an der gesetzgebenden Körperschaft in Colorado vorbeigegangen, aber wurde von Gouverneur Bill Owens untersagt. Einwohner in Colorado haben fortgesetzt aufzufordern, dass Regulierung xeriscaping schützt, die Vereinigungen von Hausbesitzern zitierend, die den Gebrauch von Gräsern verlangen, die große Mengen von Wasser verbrauchen und Geldstrafen für diejenigen drohen, die die Verträge nicht erfüllen.

Alternative zur KRIPO

Eine Alternative zur KRIPO ist das Einkommen-Eigentum des vielfachen Mieters oder MTIP, der im Vereinigten Königreich als Wohnsiedlungen bekannt ist. KRIPO und MTIPs haben im Wesentlichen verschiedene Formen der Regierungsgewalt. In einer KRIPO werden dues einer gemeinnützigen Vereinigung bezahlt. In einem MTIP werden Boden-Mieten einem Grundbesitzer bezahlt, der entscheidet, wie man ihn ausgibt. In beiden Fällen werden bestimmte Richtlinien durch den Vertrag oder den Leasingvertrag dargelegt; aber im letzten Drehbuch hat der Grundbesitzer einen stärkeren Ansporn, den Wert des ganzen geregelten Eigentums auf lange Sicht zu maximieren (weil er der restliche Kläger von all dem ist), und die Einwohner glücklich zu halten, da sein Einkommen von ihrer fortlaufenden Schirmherrschaft abhängig ist. Diese Faktoren werden als Argumente für MTIPs zitiert.

Siehe auch

• Gemeinschaft von Gated
• Entwicklungsgesetz des gemeinsamen Interesses von Davis-Stirling
• Unterkunft-Gesellschaft
• Geschäftsverbesserungsbezirk

Der ursprüngliche Artikel hat auf einem am Internet-Encyclopedia.org zuerst veröffentlichten Artikel basiert.

Weiterführende Literatur

• David T. Beito, Peter Gordon, und Alexander Tabarrok, Hrsg., Die Freiwillige Stadt: Wahl, Gemeinschaft, und Zivilgesellschaft, Universität der Michiganer Presse, internationale Standardbuchnummer 0-472-08837-8 /
• Ronald M. Sandgrund und Joseph F. Smith, "Wenn die Entwickler-Steuerungen der Hausbesitzer-Vereinigungsausschuss: Der Wohltätige Diktator?" Der Colorado Rechtsanwalt, Januar 2002, p. 91.
• Robert H. Nelson, Private Nachbarschaft: Und die Transformation der Kommunalverwaltung Städtische Institutpresse (Washington, Bezirk): 2005. Internationale Standardbuchnummer 0877667519/internationale Standardbuchnummer 978-0877667513 /
• George K. Staropoli, Der Fall Gegen den Staatsschutz der Hausbesitzer-Vereinigungsunendlichkeitspresse 2003. Internationale Standardbuchnummer 0-7414-1620-4 / 978-0741416209 /